無善

2010/09/21 02:42　中時電子報　工商時報

今年初北市府建管處針對工業住宅祭出手段，強制規定工業用地不可建造集合住宅，針對工業用地上的建物，起造人（多是建商）必須繳交一筆保證金給建管處保管，若3年內無違規、也就是確定未用於住宅使用，建管處才會歸還，這項規定已於今年1月1日起生效。

建商每坪將多花20萬元成本，一旦墊高房價，盼能讓低價工業住宅從市場退出；政府對工業住宅仍有重重限制，因此民眾購買工業住宅前，仍要考量入住風險。

早期的工業住宅，大都是以廠房、廠辦等工業使用的建築物來申請，但在都市發展之下，政府於民國90年開放工業住宅可供作商 業用途項目，項目新增至7項，包括可用於一般零售業、一般事務所、運動休閒設施、商務中心等，目前工業住宅多以「一般事務所」為申請項目。

而入住工業住宅後，稅費繳納跟一般住宅一樣，只要符合直系親屬設戶籍、都市土地面積不超過3公畝、申請時無出租或營業情形，地價稅可依自用住宅稅率千分之二課徵，出售時也適用10％土增稅率，房屋稅則是依照實際的使用情形課徵，做為住家用的稅率是房屋現值的1.2％。

因為工業住宅常見登記用途是「一般事務所」，所以不符合政府優惠貸款、住宅補貼等方案。而政府提供的優惠措施，僅限於「住」字樣的登記用途，如電梯大樓住宅、一般中古公寓等，才可享優惠或補貼。

2010/09/21 02:42　中時電子報　工商時報

高房價加上建築用地日益稀有，工業住宅挾其價差2成的優勢，造鎮規劃也夠完善，持續吸引首購或預算有限的買方青睞，因房價平實吸引買氣，大台北地區工業住宅自1年前交屋至今，房價多已站穩2字頭。

買方對於工業住宅產品反應兩極，多數是首購型買方因考量荷包有限，而工業住宅的房價比周邊住宅行情低1成至2成左右，因此在高房價時代，首購買方並不排斥入住平價的工業宅。

以中和的「元氣大鎮」為例，社區內的3房車位與4房車位產品，近期交易狀況不錯，雖然工業住宅的貸款成數受限，目前最多只能貸款7成，但每坪25、26萬元的行情，在中和幾乎找不到中意的、符合行情的新成屋，卻可在「元氣大鎮」有不少選擇。

此外，北縣板橋的「馥華生活家」地理位置接近北市，雖是工業住宅，但每坪行情約27至28萬元，與附近的一般住宅大樓「沐夏」相較，每坪行情約33萬元相比，房價有明顯落差。

受到大台北高房價的擠壓，預算有限的民眾開始蒐羅平價住宅，而工業土地的取得成本較低，工業住宅的房價相對便宜約2成，但也因房價攀升而讓工業住宅水漲船高，如北縣中和、板橋、新莊等工業住宅，近5年的房價漲幅達20％至50％之多。

究其原因，捷運通過及大型賣場的設立，是讓工業住宅房價明顯攀升的2大主因，如中和市的「元氣大鎮」屬於近幾年工業住宅推案量較大的社區，因環球購物中心的 帶動，使得該社區漲幅為25％至27％，目前每坪行情23萬元至25萬元，與區域一般中古大樓相比，每坪仍有4萬元至6萬元的價差。

而下新莊的「鈴木華城」，則因即將開通的新蘆捷運線的交通優勢，而讓房價水漲船高，增幅在21％至36％之間，目前每坪15萬元至17萬元。

不過，信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮提醒，工業住宅因土地使用分區屬於工業區，雖然水電費率可申請自用優惠稅率，但無法申請政府優惠房貸，且要注意未來轉手時的流通性。